Planujesz zakup nieruchomości? Przystępujesz do umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości? Jednym z podstawowych form zabezpieczenia transakcji zakupu nieruchomości jest zaliczka lub zadatek. Najczęstszą wątpliwością związaną z obrotem nieruchomościami jest pytanie czym obydwie formy się różnią, jakie są ich plusy i minusy oraz w których przypadkach jaką formę stosować. W poniższym artykule odpowiemy na te pytania.

Instytucja zaliczki jest szczątkowo uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.). Stosownie do treści art. 743 k.c.: „Jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki.” Powszechnie przyjmuje się że strony mają swobodę zawierania umów i mogą ustalić obowiązek zapłaty zaliczki na poczet przyszłej należności świadczenia pieniężnego.

Zaliczkę uiszcza się przed spełnieniem świadczenia (przed przeniesieniem własności nieruchomości na kupującego) i powinna zostać zaliczona na poczet ceny za nieruchomość. W przypadku niedojścia transakcji do skutku, bez względu na to czy wina leży po stronie sprzedającego czy kupującego nieruchomość, zaliczka jest zwracana w tej samej wysokości w jakiej została wpłacona sprzedającemu. Zadatek jest formą szerzej uregulowaną przepisami Kodeksu cywilnego, której głównym celem jest zabezpieczenie transakcji na nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron duga strona może bez wyznaczenia terminy dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Powyższe oznacza, że jeżeli winę za niedojście do skutku umowy ponosi kupujący nieruchomość (wpłacający zadatek) sprzedający uzyskuje prawo do zachowania zadatku. Jeżeli natomiast to sprzedający ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy, kupujący może domagać się od niego dwukrotności kwoty, którą wpłacił. Podobnie, jak przy zaliczce w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (art. 394 § 2 k.c.). Należy jednak pamiętać, że są sytuacje, gdy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyżej odpada. Dzieje się tak w razie rozwiązania umowy, to jest wówczas gdy obie strony zgodnie postanawiają odstąpić od wykonania umowy. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. siła wyższa) albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 k.c.).

Wiedząc powyższe należy rozważyć formę zabezpieczenia transakcji dostosowaną do typu nieruchomości, źródła finansowania zakupu, formy własności, sytuacji osobistej oraz innych szczególnych okoliczności sprawy. W przypadku nieruchomości rolnych o dużej połaci właściwszym rozwiązaniem będzie zastosowanie zaliczki, gdyż skuteczność transakcji jest w dużej mierze niezależna od stron, lecz od instytucji państwowych takich jak KOWR. W takiej sytuacji dobrze mieć możliwość uzyskania zwrotu wpłaconej kwoty. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w przypadku finansowania nieruchomości na kredyt, gdzie finalizacja transakcji w dużej mirze zależy od decyzji kredytowej.